Surabaya, Bhirawa – Kenaikan BI Rate sebesar 25 basis poin menjadi 5,50 persen menunjukkan bahwa Bank Indonesia kini lebih mengutamakan stabilitas makroekonomi, terutama menjaga stabilitas nilai tukar rupiah dan mengantisipasi tekanan inflasi yang berpotensi meningkat, termasuk akibat kenaikan harga energi atau BBM.
Langkah ini memunculkan pertanyaan, bagaimana dampaknya terhadap sektor properti? Dari perspektif sektor properti, kenaikan suku bunga tentu bukan kabar ideal karena akan meningkatkan biaya pendanaan bagi pengembang maupun konsumen. Namun demikian, kenaikan sebesar 25 basis poin masih relatif moderat dan belum cukup besar untuk mengubah fundamental pasar properti maupun mengganggu ekosistem investasi properti secara signifikan.
“Yang perlu dicermati bukan semata kenaikan BI Rate itu sendiri, melainkan kombinasi berbagai faktor yang berlangsung bersamaan, seperti kenaikan suku bunga, kenaikan biaya hidup, harga energi, dan potensi pelemahan daya beli masyarakat,” ujar Ferry Salanto, Kepala Riset Colliers Indonesia, Jumat (12/6/2026).
Dalam kondisi pasar properti yang masih berada dalam fase pemulihan, kombinasi faktor-faktor tersebut berpotensi memberikan tekanan yang lebih besar dibanding kenaikan suku bunga semata. Oleh karena itu, kenaikan BI Rate saat ini lebih berpotensi memperlambat akselerasi pasar dibanding membalikkan arah pasar menjadi negatif.
Apakah kondisi ini masih aman bagi investasi properti? Menurut Fery, untuk saat ini investasi properti masih relatif aman. Properti tetap merupakan aset riil yang mampu menjaga nilai kekayaan dalam jangka panjang, terutama di tengah ketidakpastian ekonomi dan volatilitas pasar keuangan.
Selain itu, fundamental sektor properti Indonesia saat ini relatif lebih sehat dibanding beberapa periode sebelumnya: tingkat leverage pengembang cenderung lebih terkendali, pasokan di berbagai segmen lebih rasional, dan sektor perbankan masih memiliki likuiditas yang cukup baik untuk mendukung pembiayaan properti.
Meski aman secara relatif, kenaikan suku bunga tetap meningkatkan opportunity cost investasi. Ketika instrumen seperti deposito atau obligasi menawarkan imbal hasil yang lebih menarik dengan risiko relatif lebih rendah, sebagian investor akan menjadi lebih selektif dan cenderung menunda investasi properti yang bersifat spekulatif.
“Karena itu, pasar properti tahun ini kemungkinan akan lebih banyak ditopang oleh kebutuhan riil (end-user demand) dibanding pembelian yang didorong motif investasi jangka pendek,” paparnya.
Prospek pasar properti sepanjang tahun ini masih positif, namun pertumbuhannya diperkirakan lebih moderat. Pasar akan bergerak semakin selektif. Produk yang sesuai kebutuhan pasar, memiliki harga terjangkau, lokasi baik, dan didukung skema pembayaran fleksibel masih akan mencatatkan kinerja yang cukup baik. Namun pemulihan pasar properti Indonesia belum sepenuhnya kuat, faktor penentu utama kini bukan lagi semata tingkat suku bunga, melainkan daya beli masyarakat dan keterjangkauan perumahan (housing affordability).
Dalam beberapa tahun terakhir, harga rumah di berbagai wilayah tumbuh lebih cepat dibanding kenaikan pendapatan masyarakat, sehingga ruang masyarakat untuk menyerap tambahan beban cicilan semakin terbatas. Jika kenaikan suku bunga diikuti oleh kenaikan harga BBM dan biaya hidup, sebagian calon pembeli berpotensi menunda keputusan pembelian rumah.
“Dengan demikian, meski pasar masih berpotensi tumbuh positif, laju pertumbuhannya kemungkinan lebih rendah dibanding jika kondisi daya beli masyarakat lebih kuat,” imbuh Ferry.
Dampak terhadap penjualan rumah dan pasar KPR akan paling langsung terasa pada hunian yang mengandalkan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Secara teori, kenaikan BI Rate akan meningkatkan biaya dana perbankan (cost of fund) yang pada akhirnya dapat mendorong penyesuaian suku bunga kredit, termasuk KPR. Ketika bunga KPR meningkat, kemampuan membeli rumah akan sedikit berkurang karena cicilan bulanan menjadi lebih tinggi.
Namun narasumber menekankan bahwa kenaikan BI Rate tidak otomatis diteruskan penuh ke bunga KPR. Perbankan biasanya mempertimbangkan kondisi likuiditas, persaingan pasar, strategi bisnis, dan target pertumbuhan kredit sebelum menyesuaikan suku bunga. Secara historis, transmisi dari BI Rate ke bunga KPR tidak selalu satu banding satu, sehingga dampak yang dirasakan masyarakat umumnya lebih kecil dibanding persepsi awal.
Risiko terbesar bagi pasar properti bukan sekadar kenaikan bunga, melainkan bila kenaikan bunga terjadi bersamaan dengan melemahnya daya beli masyarakat.
“Kelompok yang paling cepat merasakan dampak adalah calon pembeli rumah yang sedang mempertimbangkan mengambil KPR baru, mereka cenderung menghitung ulang kemampuan keuangan dan sebagian memilih menunda pembelian,” jelasnya.
Bagi debitur yang sedang mencicil, dampak bergantung pada jenis KPR, debitur dalam masa bunga tetap umumnya belum merasakan perubahan, sedangkan yang pada bunga mengambang berpotensi mengalami penyesuaian cicilan jika bank menaikkan bunga kredit.
Segmen yang paling rentan adalah hunian menengah. Kelompok konsumen di segmen ini umumnya tidak memperoleh subsidi pemerintah seperti masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), tetapi juga belum memiliki kekuatan finansial seperti pembeli segmen premium.
“Mereka sangat bergantung pada fasilitas KPR sehingga lebih sensitif terhadap perubahan suku bunga maupun penurunan daya beli,”urai Fery.
Selain itu, sambung dia, properti yang berorientasi investasi juga berpotensi mengalami perlambatan karena investor akan membandingkan imbal hasil properti dengan instrumen keuangan lain yang menjadi lebih menarik ketika suku bunga meningkat. Proyek dengan leverage tinggi akan menghadapi tekanan berupa kenaikan biaya modal dan pembiayaan.
Sebaliknya, segmen rumah subsidi relatif lebih terlindungi selama pemerintah mempertahankan insentif pembiayaan. Segmen premium juga cenderung lebih tahan karena sebagian pembelinya menggunakan dana internal dan tidak terlalu sensitif terhadap perubahan suku bunga.
Apakah kenaikan BI Rate langsung menaikkan bunga KPR? Fery menjawab, tidak selalu. BI Rate merupakan suku bunga acuan yang menjadi referensi bagi industri perbankan, tetapi keputusan menaikkan bunga kredit ada pada masing-masing bank. Biasanya terdapat jeda waktu sebelum perubahan BI Rate diteruskan ke bunga kredit, dan lamanya berbeda-beda tergantung kondisi likuiditas perbankan dan strategi bank. Karena itu transmisinya tidak otomatis maupun instan.
Seberapa besar kenaikan cicilan KPR? Memurut Fery, untuk ilustrasi sederhana, jika seseorang memiliki KPR Rp1 miliar tenor 15 tahun dan bunga kredit meningkat dari 9,0 persen menjadi 9,25 persen, cicilan bulanan bertambah sekitar Rp150 ribu. Jika bunga meningkat ke 9,5 persen, tambahan cicilan dapat mencapai sekitar Rp300 ribu per bulan.
“Secara nominal kenaikan tersebut memang tidak terlalu besar, namun bagi rumah tangga kelas menengah yang juga menghadapi kenaikan kebutuhan hidup lainnya, tambahan cicilan tetap menjadi pertimbangan penting,” ulasnya menambahkan.
Dampak psikologis biasanya muncul segera setelah pengumuman kenaikan BI Rate. Dampak finansial nyata umumnya baru terlihat dalam beberapa minggu hingga beberapa bulan setelahnya, ketika bank mulai menyesuaikan bunga kredit dan masyarakat melakukan transaksi pembelian atau refinancing. Di sektor properti, dampak terhadap penjualan biasanya baru terlihat beberapa bulan kemudian karena proses pembelian rumah memiliki siklus panjang.
Bagi yang benar-benar membutuhkan rumah dan kondisi keuangan sudah siap, kenaikan BI Rate sebesar 25 basis poin bukan alasan panik. Yang lebih penting adalah memastikan cicilan tetap sehat terhadap pendapatan bulanan, memiliki dana darurat memadai, dan memilih skema pembiayaan yang sesuai kemampuan jangka panjang.
Calon pembeli disarankan membandingkan berbagai program KPR, termasuk opsi fixed rate lebih panjang atau promosi pengembang. Bagi yang masih merencanakan, momentum ini bisa dimanfaatkan untuk memperkuat uang muka, memperbaiki profil keuangan, dan meningkatkan kesiapan sebelum mengambil KPR. Keputusan membeli rumah sebaiknya berdasar kebutuhan dan kemampuan jangka panjang, bukan reaksi terhadap perubahan suku bunga jangka pendek.
“Kesimpulannya, kenaikan BI Rate 25 basis poin menjadi 5,50 persen memberi tekanan tambahan terhadap pasar properti, tetapi belum cukup untuk mengubah arah pasar secara fundamental. Faktor yang jauh lebih menentukan adalah kondisi daya beli masyarakat,” pungkasnya menutup.
Jika kenaikan suku bunga berlangsung bersamaan dengan kenaikan biaya hidup dalam periode panjang, segmen hunian menengah yang sangat bergantung pada KPR akan menjadi yang paling terdampak. Tantangan terbesar sektor properti saat ini bukan hanya soal suku bunga, melainkan bagaimana menjaga keterjangkauan perumahan dan daya beli masyarakat agar momentum pemulihan pasar tetap terjaga. [aya.kt]
