Pemprov Jatim, Bhirawa – Industri perhotelan Indonesia memasuki babak baru: bukan lagi sekadar berlomba mengisi kamar, melainkan menggenjot kualitas pendapatan per tamu. Analisis Colliers menunjukkan dua pasar utama, Jakarta dan Bali mengalami perubahan struktural namun dengan fokus serupa: memperluas sumber pendapatan, menarik tamu berdaya beli tinggi, dan membangun profitabilitas jangka panjang di tengah perubahan pola permintaan.
“Meskipun Jakarta dan Bali menghadapi dinamika pasar yang berbeda, keduanya bergerak menuju tujuan yang sama, yaitu meningkatkan kualitas pendapatan. Hotel tidak lagi hanya bersaing mengejar okupansi, tetapi juga berupaya menarik tamu yang memberikan kontribusi pendapatan lebih besar melalui tingkat belanja, pengalaman menginap, dan loyalitas mereka,” ujar Ferry Salanto, Head of Research Colliers Indonesia, Rabu (29/7/2026).
Selama bertahun-tahun, segmen rapat, konferensi, dan acara pemerintah menjadi tulang punggung banyak hotel di Jakarta. Kini, kebijakan efisiensi fiskal membuat permintaan dari sektor pemerintah menurun, memaksa operator hotel mencari model bisnis baru dan sumber pendapatan alternatif.
Beberapa perubahan terlihat jelas. Permintaan MICE (Meetings, Incentives, Conferences, and Exhibitions) dari sektor pemerintah masih berada di bawah tingkat historis.
Hotel semakin aktif menyasar pelaku perjalanan korporasi dan FIT (Free Independent Travelers).
Staycation menjadi salah satu pendorong utama permintaan domestik.
Pernikahan dan kegiatan sosial menjadi sumber pendapatan alternatif.
Hotel berkembang menjadi destinasi gaya hidup, bukan sekadar tempat menginap.
Menurut Colliers, perubahan ini menciptakan struktur permintaan yang lebih seimbang. Meningkatnya kontribusi segmen swasta, wisata keluarga, acara pernikahan, serta aktivitas gaya hidup membantu mengurangi ketergantungan pada satu sumber permintaan.
Sinyal positif seperti diversifikasi sumber permintaan, pertumbuhan staycation, serta terbatasnya pasokan baru turut menjaga stabilitas pasar, sementara tarif kamar rata-rata (ARR) relatif terjaga meski okupansi masih tertekan.
Ferry Salanto menegaskan strategi adaptif para operator. “Hotel di Jakarta tidak lagi menunggu pulihnya permintaan dari sektor pemerintah. Sebaliknya, mereka kini membangun sumber pendapatan yang lebih beragam dan lebih tangguh. Dengan memperluas pasar ke segmen perjalanan korporasi, staycation, pernikahan, dan berbagai kegiatan sosial, industri perhotelan Jakarta semakin mampu mengurangi ketergantungannya pada satu sumber permintaan saja,” cetus dia.
Perkembangan ini juga mendorong hotel mengubah cara mereka memasarkan produk: dari harga dan okupansi semata ke paket pengalaman, layanan F&B yang ditingkatkan, ruang acara yang lebih fleksibel, hingga kolaborasi dengan brand gaya hidup untuk menarik segmen muda dan keluarga modern.
Sementara di Jakarta operator berusaha mengimbangi turunnya permintaan pemerintah, tantangan di Bali berbeda: bagaimana mengoptimalkan nilai ekonomi dari setiap wisatawan. Bali tidak lagi sekadar mengejar jumlah wisatawan; fokus bergeser ke mendapatkan tamu dengan daya beli lebih tinggi dan menciptakan pengalaman bernilai tambah.
Kedatangan wisatawan internasional terus menopang permintaan hotel.
Hotel mewah mendominasi pasokan baru. Pertumbuhan semakin ditopang segmen premium. Wellness, pengalaman budaya, dan layanan yang dipersonalisasi semakin penting. Hotel bersaing melalui kualitas pengalaman, bukan sekadar jumlah kamar.
Colliers mencatat kepercayaan investor tetap tinggi pada segmen hotel mewah, dan arah kebijakan lokal mendorong investasi pariwisata yang lebih selektif. Proyeksi menunjukkan hingga 2029 akan hadir sekitar 1.700 kamar baru, mayoritas dari proyek bintang lima, menegaskan bahwa pengembang dan investor menaruh taruhan pada Bali sebagai destinasi premium.
“Fase pertumbuhan Bali berikutnya akan ditentukan oleh nilai yang dihasilkan setiap tamu, bukan oleh banyaknya wisatawan. Hotel yang mampu menghadirkan pengalaman berbeda dan menarik tamu dengan potensi belanja lebih tinggi akan lebih siap menjaga kinerja jangka panjang,” kata Ferry Salanto.
Implikasinya, operator hotel dan pelaku wisata di Bali semakin menekankan program wellness, paket pengalaman budaya yang terkurasi, layanan butler atau concierge yang dipersonalisasi, serta paket-paket hi-end yang memperpanjang durasi menginap dan meningkatkan pengeluaran per tamu.
Perbedaan kondisi Jakarta dan Bali memang nyata, namun arah strateginya serupa: meningkatkan kualitas pendapatan demi stabilitas dan profitabilitas jangka panjang.
Secara garis besar kondisi ekosistem hotel di Jakarta yaitu memperluas basis permintaan, dari korporasi, staycation, pernikahan, hingga acara gaya hidup, untuk mengurangi ketergantungan pada permintaan pemerintah yang melemah.
Sedangkan di Bali, meningkatkan nilai per tamu melalui segmen premium, pengalaman terkurasi, dan layanan personal untuk memaksimalkan pendapatan dari wisatawan internasional yang lebih selektif.
Sinyal-sinyal positif yang muncul di kedua pasar termasuk diversifikasi sumber pendapatan, stabilnya tarif kamar rata-rata, serta kepercayaan investor pada segmen-segmen tertentu, semua menunjang kelanjutan pemulihan industri perhotelan Indonesia ke arah yang lebih berkualitas dan berkelanjutan.
Untuk operator hotel, pesan utama jelas, volume tidak lagi cukup. Fokus pada mix tamu, pengalaman yang lebih bernilai, dan strategi pendapatan terpadu akan menentukan siapa yang bertahan dan tumbuh dalam lanskap perhotelan yang kian kompetitif. [aya.kt]
